【入居編】住宅ローンの借換え/一部繰上返済、どちらが有利?

     
    住宅ローンのメンテナンス方法には、繰上返済借換えの2つがあります。 そのどちらを選択するかは・・・

    借換えの目安とされる「金利差1%以上、残り期間10年以上、残高1,000万円以上」を基準に考えればよいでしょう。

    ■関連記事 ⇒ 【入居編】フラット35住宅ローンの借り換えを検討


    繰上返済/借換えを検討する際、借換え条件(金利・借入額・借入期間)をどう設定するかがポイントになります。

    借換えのパターンとしては下例のような「(1)金額・期間ともそのまま」 「(2)金額はそのまま、期間は短く」 「(3)金額は低く、期間は短く」あたりが多いでしょうか。  (我が家のリアル条件ではありません)

    借換え前 (金利 2.5%)      借換え後 (金利 1.5%)
    (1) 1100万円・11年間   ⇒  (1') 1100万円・11年間
    (2) 1100万円・11年間   ⇒  (2') 1100万円・10年間
    (3) 1100万円・11年間   ⇒  (3') 1000万円・10年間


    総返済額に影響するパラメーター3つ(金利・借入額・借入期間)のうち、借り手側で決められるのは借入額・借入期間の2つです。

    【送料無料】住宅ローンはこうして借りなさい改訂4版 [ 深田晶恵 ]

    住宅ローンはこうして借りなさい改訂4版
    価格:1,470円(税・送料込)

    ■関連記事 ⇒ 【マメ知識】住宅ローン金利・借入額・総返済額の一覧表-2

    (1)⇒(1')は、金利が変化
    金利が下がる分、総返済額と月々返済額を減らすことができます。 ただし、借換えにかかる諸費用の加算をお忘れなく。 (1100万円・11年間を2.5%⇒1.5%で借換えする場合で30万円程度)  借換えに必要な手続きの煩わしさを考えると、総返済額の低減効果と諸費用の差がさほど大きくなければ、見送るのも選択肢となるでしょう。

    ■参照サイト ⇒ 住宅ローン(借り換え)シミュレーション    三井住友銀行

    (2)⇒(2')は、金利・借入期間が変化
    金利と借入額が同じでも、借入期間を短くすれば、総返済額を(1’)より減らすことができます。 家計に余裕がない場合は除いて、月々返済額は減額せず、借入期間を短く設定する方が効果的ですね。 やはり、借換えの諸費用の加算をお忘れなく。

    (3)⇒(3')は、金利・借入期間・借入額のすべてが変化

    手元の余裕資金を、借換えの諸費用と借入額の圧縮に充て、借入期間も短縮するケースです。 一部繰上返済と借換えを同時に行うようなものなので、総返済額の低減効果が最も大きくなります。 手元資金に余裕があれば、ぜひ検討したい借換え方法ですね。

    なお、住宅ローンの返済シミュレーションにはすべて、CASIOの高精度計算サイト keisanを使用しています。 以下の記事で紹介していますので、ぜひご参照ください。

    ■関連記事 ⇒ 【入居編】元金均等住宅ローンの繰上げ返済シミュレーション計算


    住宅ローンのメンテナンス方法について、書籍を参考にするのもよいでしょう。 けもやのお勧めは「住宅ローン」賢い人はこう借りる!改訂版(高田晶子 共著)と、住宅ローンはこうして借りなさい改訂4版(深田晶恵 著)です。 以下の記事で紹介していますので、こちらも合わせてどうぞ。 

    ■関連記事 ⇒ 【マメ知識】家を建てる前に読んでほしい本(住宅ローンの正しい選び方・返し方)
               【マメ知識】インフレと住宅ローンの関係-2


    さて、我が家の場合ですが・・・ 上記(3)⇒(3')のパターンで借換えをしました。 元々は一部繰上返済を考えていましたが、繰上返済と借換えのどちらが有利か改めて計算したところ、諸費用を含めても借換えの方が有利(=総返済額が少ない)と判明したので計画変更。 

    上の例に合わせると・・・ 余裕資金130万円があって、【A:一部繰上返済】ではなく【B:(3')パターンの借換え】を行った、ということです。 ちなみに、(1')と(2')パターンの借換えもシミュレーションしていますが、元々の借入額・期間が小さいため、諸費用を加味すると低減額が相殺されてしまい、メリットは少ないと判断しました。

    【A】 130万円で、今の住宅ローン(1100万円・11年・2.5%)を期間短縮型で一部繰上返済
    【B】 諸費用30万円+自己資金100万円で、新しい住宅ローン(1000万円・10年・1.5%)に借換え
        (我が家のリアル条件ではありません)

    これでようやく、借換え/一部繰上返済のどちらにするか(ステップ0)が決まりました。 借換え先の選定方法(ステップ1)は、次回記事でご紹介します。 

    ■関連記事 ⇒ 【入居編】住宅ローンの借換え先の選定(三井住友ネットdeホーム)

    けもやのおうちの住宅ローンのおおまかな状況は、以下の記事などでご紹介しています。 合わせてご参照いただければ幸いです。 ^v^

    ■関連記事 ⇒ 【入居編】住宅ローンの借換え手続き・手順一覧表
               【マメ知識】インフレと住宅ローンの関係-まとめ



    ■借換え手続き・手順一覧表 (フラット35 → 三井住友ネットdeホーム)

    まとめ ⇒ 【入居編】住宅ローンの借換え手続き・手順一覧表(フラット35→三井住友ネットdeホーム)

    住宅ローン借換え手続き・手順一覧表小(フラット35→三井住友ネットdeホーム)



    スポンサーサイト
    新館 HOME目次/サイトマップWEB内覧会旧館 HOME
    J・URBAN 建築日記集J・URBAN 合同WEB内覧会WORLD DESIGN 建築日記集
    にほんブログ村 住まいブログ 一戸建 住友不動産へ 住友不動産ブログランキング FC2ブログランキング

    【入居編】住宅ローンの借換え手続き・手順一覧表(フラット35→三井住友ネットdeホーム)

     
     
    アベノミクスと住宅ローン金利動向の解説記事を予告しておりましたが、一旦置いておいて(笑)、先に住宅ローンの借換えの話をすることにします。 時間がたつと忘れてしまいますので。 ^^;

    ■関連記事 ⇒ 【マメ知識】インフレと住宅ローンの関係-まとめ


    借換え前の住宅ローンのおおまかな条件は、以下になります。 基本的な考え方は「3大出費(住宅・子ども・老後)は時期をずらす(*)」 「借金は少なく借りて早く返す(*)の2つです。 前者はお金の仕組み作り(家計の見直しと資産運用)の記事などを、後者は住宅ローン金利・借入額・総返済額の一覧表の記事などをご参照ください。

    * 住宅ローン支払終了 ⇒ 子ども大学入学・卒業 ⇒ 老後資金の準備 ⇒ 相方♂の定年退職
    * フラット35
    * 全期間固定金利 2.6%、 借入期間 20年
    * 元金均等返済方式、 ボーナス併用あり
    * 2005年8月に返済開始(2005年8月に入居)
    * 2010年1月に期間短縮型で1回目の一部繰上返済
    * 2013年1月に借換えで全額繰上返済



    元々は、2013年1月に2回目の一部繰上返済を考えていましたが、繰上返済と借換えのどちらが有利か(ステップ0)を改めて計算したところ、諸費用を含めても借換えの方が有利(=総返済額が少ない)と判明したので計画変更。 借換え先は三井住友ネットdeホームを選定(ステップ1)しました。

    ■関連記事 ⇒ 【入居編】元金均等住宅ローンの繰上げ返済シミュレーション計算
               【入居編】フラット35住宅ローンの借り換えを検討


    借換え後の住宅ローンのおおまかな条件は、以下になります。 自己資金を投入することで、借換え額を小さく&返済期間を短くしました。 たとえば、元々の住宅ローンの元本残金・残存期間が1100万円・11年だったとすると、自己資金100万円を投入して、借換え後の元本残金・残存期間を1000万円・10年にした、ということです。 (この数字は我が家のリアル条件ではありません、念のため)

    返済能力的には、借入期間は10年ではなく5年でもよかったのですが・・・ 入居10年目(2015年8月)の定期点検&有償メンテナンス(メンテナンスの実施は任意)や、車2台の買い替えなど、額の大きな出費が控えている時期のため、あえて長めにしておきました。 ネットバンキングからの一部繰上返済は月4回まで手数料無料なので、手元資金と相談しながらチョコチョコ繰上返済しつつ、出費イベント終了後にドカンと一部繰上返済 or 全額繰上返済をしたいと思います。 

    * 三井住友ネットdeホーム(借換コース)
    * 10年固定金利 1.4%、 借入期間 10年
    * 元金均等返済方式、 ボーナス併用なし
    * 2013年2月に返済開始(借換えは2013年1月)
    * ネットバンキングから期間短縮型でチョコチョコ一部繰上返済
    * 出費イベント終了後にドカンと一部繰上返済 or 全額繰上返済



    フラット35 → 三井住友ネットdeホームの借換え手続き・手順一覧表を以下に掲載します。 事前審査(ステップ2)本審査(ステップ3)本契約(ステップ4)全額繰上返済の手続き(ステップ5)行政書士との調整(ステップ6)、はそれぞれ1週間程度かかりました。(5と6は同時進行)  借換え当日(ステップ7)は、特にすることはありません。 申込~借換え実行まで、トータルで1か月ほど。 関係書類が後日郵送(ステップ8)されてきて完了です。 あとは粛々とローンを返済するだけ。

    「二度とやりたくない」というのが素直な感想ですが(笑)、ご興味のある方も多いと思いますので、記憶と記録を引っ張り出しながら、手続きの詳細を書き記していくことにします。 順に書いていきますので、少々お待ちくださいね。 (リンクは当該記事の公開後に有効化)

    まとめ ⇒ 【入居編】住宅ローンの借換え手続き・手順一覧表(フラット35→三井住友ネットdeホーム)
             ≪ステップ0≫ ⇒ 借換え/一部繰上返済、どちらが有利?
             ≪ステップ1≫ ⇒ 借換え先の選定(三井住友ネットdeホーム)
             ≪ステップ2≫ ⇒ 借換えの事前申込・結果連絡(三井住友ネットdeホーム)
             ≪ステップ3≫ ⇒ 借換えの本申込・結果連絡(三井住友ネットdeホーム)
             ≪ステップ4≫ ⇒ 借換えの本契約(三井住友ネットdeホーム)
             ≪ステップ5≫ ⇒ 全額繰上返済の手続き(フラット35)
             ≪ステップ6≫ ⇒ 借換えの手続き(司法書士)
             ≪ステップ7・8≫ ⇒ 借換えと全額繰上返済(フラット35→三井住友ネットdeホーム)



    ■借換え手続き・手順一覧表 (フラット35 → 三井住友ネットdeホーム)

    大きな表はこちら ⇒ 住宅ローン借換え手続き・手順一覧表(フラット35→三井住友ネットdeホーム)

    住宅ローン借換え手続き・手順一覧表小(フラット35→三井住友ネットdeホーム)




    世界にひとつしかない
    「黄金の人生設計」

    「住宅ローン」賢い人は
    こう借りる!


    日本人がグローバル資本主義を生き抜くための経済学入門

    弱い日本の強い円

    ★持ち家を考えている段階であれば ・・・ 世界にひとつしかない「黄金の人生設計」   橘玲
    ★家づくりを始めた段階であれば ・・・ 「住宅ローン」賢い人はこう借りる!   高田晶子ほか
    ★経済学の入門書として ・・・ 日本人がグローバル資本主義を生き抜くための経済学入門 藤沢数希
    ★為替の教科書として ・・・ 弱い日本の強い円   佐々木融



    新館 HOME目次/サイトマップWEB内覧会旧館 HOME
    J・URBAN 建築日記集J・URBAN 合同WEB内覧会WORLD DESIGN 建築日記集
    にほんブログ村 住まいブログ 一戸建 住友不動産へ 住友不動産ブログランキング FC2ブログランキング

    テーマ : マイホーム - ジャンル : ライフ

    【入居編】フラット35住宅ローンの借り換えを検討

     
     
    前回の記事では、総返済額を軽減する方法として、期間短縮型による一部繰上げ返済をシミュレーションしました。 今回は、借り換えを検討してみます。

    なお、住宅ローンの借り換えの一般的な目安は、「金利差1%以上」「残り期間10年以上」「残高1,000万円以上」とされていますが、この条件に満たなくても効果が出る場合もあるとのこと。

    住宅ローンの借り換えについては、以下のサイトが参考になるでしょう。 高田さんは以前、家を建てる前に読んでほしい本(住宅ローンの正しい選び方・返し方)の記事で紹介したFPですね。 


    ■参照サイト ⇒ 住宅ローンの見直し 記事一覧    All About  高田 晶子
                  住宅ローンの見直しポイントはこれだ!
                  住宅ローンの繰り上げ返済まるわかり
                  住宅ローンの借り換え先の選び方
                  住宅ローン控除はこう受ける!
                  住宅ローンの見直し関連情報


    ■参照サイト ⇒ 住宅ローン借換えナビ 目次      住宅金融支援機構
                  1 住宅ローンのお借り換えとは?
                  2 お借り換えの場合の【フラット35】のご利用条件
                  3 お借り換え取扱金融機関一覧、金融機関ごとの商品概要・金利
                  4 借換えシミュレーション 
                  5 お借り換えのメリット・留意事項
                  6 よくある質問


    我が家の住宅ローンは、フラット35の全期間固定金利・元金均等返済方式なのですが・・・

    フラット35からフラット35への借り換えは、可能なんでしょうか? 窓口となる金融機関が違えばOK? フラット35Sは借り換えに使えない(新規のみ)、というのは分かったのですが。 【追記あり】

    ローンの残り期間は10年程度なので、固定期間選択型でいいのかしら? 検討対象を民間金融機関の独自ローンまで広げると、選択肢が多くなりすぎて収集がつかなくなりそうです。 あ゛ぁ~。(笑) 


    【2012.07.17 追記】

    窓口となる金融機関が異なれば、フラット35からフラット35への借り換えも可能のようです。 ただし、借入期間の設定は15年以上。 このため、借入期間10年を予定している我が家の場合、フラット35は借り換えの検討対象から外れることになります。

    ■参照サイト ⇒ 【フラット35】借換融資のご利用条件      住宅金融支援機構
               借り換えのチャンス 住宅ローン金利が史上最低水準に    日本経済新聞 コラム
               住宅ローン借り換え/ランキング&口コミ    住宅ローン比較.jp



    ただ一つ確実なのは「借り換えする場合でも固定金利にする、変動金利は選ばない」ということです。 けもやの変動金利型住宅ローンに対する考え方は、以下の記事をご参照くださいね。

    ■関連記事 ⇒ 【マメ知識】変動金利型住宅ローンのリスク


    とりあえず、借換えシミュレーションでザックリ計算したところ、「現在の金利より0.5%低いローンに借り換える(10年固定)」のと、「現在のローンを繰上げ返済する(半年後に1回、1年分相当額)」のは同程度の低減効果があるようです。 借り換えの諸費用をどう見積もるか、にもよるのですが。

    ちなみに、フラット35の平均金利(20年以下)は、けもやが契約した頃で約2.6%、現在は約1.6%。 いやぁ、めちゃめちゃ下がってますね~。 民間金融機関の固定金利も軒並み下がっているようです。

    超低金利の恩恵を受けるチャンスとはいえ、正直なところ、金消契約やら何やらをもう一度やろうという気が起きない、というのが借り換えに積極的になれない理由です。 ^^;

    ■関連記事 ⇒ 【入居編】元金均等住宅ローンの繰上げ返済シミュレーション計算
               【マメ知識】フラット35住宅ローンの繰上げ返済
               【入居編】フラット35住宅ローンの繰上げ返済の手続き

    ■参照サイト ⇒ お金の計算・ローン計算         高精度計算サイト keisan
               フラット35ローンシミュレーション    住宅金融支援機構
               繰り上げ返済シミュレーション      知るぽると
        

    住宅ローン金利の話をしたので、次回は日本国債の話でもしましょうか。 住宅ローンを借りていらっしゃる方はもちろん、日本で暮らしていくうえで知っていて損はない知識だと思いますよ。

    ■関連記事 ⇒ 【マメ知識】住宅ローン金利と日本国債の関係
              【マメ知識】資産としての日本国債を考える



    住宅ローン・税金の関連日記はコチラ♪

    けもやのおうち・目次 ⇒ 8. マメ知識 ⇒ 住宅ローン・税金の項をご参照ください




    世界にひとつしかない
    「黄金の人生設計」

    「住宅ローン」賢い人は
    こう借りる!


    日本人がグローバル資本主義を生き抜くための経済学入門

    弱い日本の強い円

    ★持ち家を考えている段階であれば ・・・ 世界にひとつしかない「黄金の人生設計」   橘玲
    ★家づくりを始めた段階であれば ・・・ 「住宅ローン」賢い人はこう借りる!   高田晶子ほか
    ★経済学の入門書として ・・・ 日本人がグローバル資本主義を生き抜くための経済学入門 藤沢数希
    ★為替の教科書として ・・・ 弱い日本の強い円   佐々木融




    ■けもやのひとりごと■ 気まぐれ更新中

    住宅ローンについてはあまり詳しく公表していませんが・・・

    「けもや家の住宅ローンのもう少しつっこんだ話が聞いてみたい」という方、いらっしゃいますか?  もしリクエストが多いようなら、考えてみますが。。。

    希望される方がいらっしゃいましたら、コメント欄に一言いただければ幸いです。 ^v^




    新館 HOME目次/サイトマップWEB内覧会旧館 HOME
    J・URBAN 建築日記集J・URBAN 合同WEB内覧会WORLD DESIGN 建築日記集
    にほんブログ村 住まいブログ 一戸建 住友不動産へ 住友不動産ブログランキング FC2ブログランキング

    テーマ : マイホーム - ジャンル : ライフ

    【入居編】元金均等住宅ローンの繰上げ返済シミュレーション計算

     
    我が家の住宅ローンは、フラット35の全期間固定金利・元金均等返済方式です。 

    2005年8月入居(=支払い開始)で、2010年1月に1回目の一部繰り上げ返済(期間短縮型)を行っています。

    ■関連記事 ⇒ 
    【マメ知識】フラット35住宅ローンの繰上げ返済
    【入居編】フラット35住宅ローンの繰上げ返済の手続き
    【入居編】元金均等住宅ローンの繰上げ返済シミュレーション計算


    2回目以降をどのタイミングで行うか検討するため、繰り上げ返済シミュレーションを行いました。 

    今回使用したのは、CASIOが提供している「高精度計算サイト keisan」の繰上げローン返済(ボーナス併用)です。 

    このサイトの利点は、月々の返済額が初回から最終回まで一覧表示される点と、複数回の繰上げ返済に対応している点です。 
    keisan元金均等住宅ローン繰上げ返済シミュレーション


    元金均等住宅ローン繰上げ返済シミュレーション
    試算条件の違いのためか、実際の返済金額と比較すると、月々の返済額にして数円~十数円程度の差がでますが、無視できるレベルだと思います。

    上の画像がkeisanでの計算結果(元金均等返済・期間短縮型・繰上げ返済回数3)、下の画像がそれをEXCELにコピペしてアレンジしたものです。  ただし、どちらも我が家のリアル条件ではありません。 あしからず。

    ■参照サイト ⇒ お金の計算・ローン計算         高精度計算サイト keisan
               フラット35ローンシミュレーション    住宅金融支援機構
               繰り上げ返済シミュレーション      知るぽると
               

    早い時期に期間短縮型の繰上げ返済をするほど利息(総返済額)軽減効果が大きくなることは明白なのですが、入居10年目にかかるリフォーム費用(*)や、車2台の買い替え費用、ちびけもの教育費(現在5歳)などとの兼ね合いを考えると、迷うところです。 
    (*) 住友不動産による無償の定期点検。 指定の有償補修を行うと、保証期間が20年に延長される。

    家族のイベントと家計のキャッシュフローを把握するには、ライフプランシミュレーションが効果的です。 やり方は以下の記事で紹介していますので、あわせてご参照下さいね。

    ■関連記事 ⇒ 【マメ知識】お金の仕組み作り(家計の見直しと資産運用)
               【こぼれ話】資産運用(資産形成)はじめました


    なお、総返済額を軽減する方法としてもう一つ、住宅ローンの借り換えも選択肢に上がります。  一般的な目安は「金利差1%以上」「残り期間10年以上」「残高1,000万円以上」とされていますが、この条件に満たなくても効果が出る場合もあるとのこと。

    住宅ローンの借り換えについては、以下のサイトが参考になるでしょう。 高田さんは以前、家を建てる前に読んでほしい本(住宅ローンの正しい選び方・返し方)の記事で紹介したFPですね。 

    ■参照サイト ⇒ 住宅ローンの見直し 記事一覧   All About  高田 晶子

    ただ、手間をかけて手数料を払ってまで借り換えするほど大きな効果があるかどうか・・・ きちんとしたシミュレーションをしてみないことには分かりません。 正直、非常に面倒なんですが・・・ 計算してみるかなぁ。 ^^;

    ■関連記事 ⇒ 【入居編】フラット35住宅ローンの借り換えを検討



    住宅ローン・税金の関連日記はコチラ♪

    けもやのおうち・目次 ⇒ 8. マメ知識 ⇒ 住宅ローン・税金の項をご参照ください




    世界にひとつしかない
    「黄金の人生設計」

    「住宅ローン」賢い人は
    こう借りる!


    日本人がグローバル資本主義を生き抜くための経済学入門

    弱い日本の強い円

    ★持ち家を考えている段階であれば ・・・ 世界にひとつしかない「黄金の人生設計」   橘玲
    ★家づくりを始めた段階であれば ・・・ 「住宅ローン」賢い人はこう借りる!   高田晶子ほか
    ★経済学の入門書として ・・・ 日本人がグローバル資本主義を生き抜くための経済学入門 藤沢数希
    ★為替の教科書として ・・・ 弱い日本の強い円   佐々木融




    ■けもやのひとりごと■ 気まぐれ更新中

    住宅ローンについてはあまり詳しく公表していませんが・・・

    「けもや家の住宅ローンのもう少しつっこんだ話が聞きたい」という方、いらっしゃいますか?  もしリクエストが多いようなら、考えてみますが。。。

    希望される方がいらっしゃいましたら、コメント欄に一言いただければ幸いです。 ^v^




    新館 HOME目次/サイトマップWEB内覧会旧館 HOME
    J・URBAN 建築日記集J・URBAN 合同WEB内覧会WORLD DESIGN 建築日記集
    にほんブログ村 住まいブログ 一戸建 住友不動産へ 住友不動産ブログランキング FC2ブログランキング

    テーマ : マイホーム - ジャンル : ライフ

    上記広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。新しい記事を書くことで広告を消せます。