【入居編】住宅ローンの借換え/一部繰上返済、どちらが有利?

     
    住宅ローンのメンテナンス方法には、繰上返済借換えの2つがあります。 そのどちらを選択するかは・・・

    借換えの目安とされる「金利差1%以上、残り期間10年以上、残高1,000万円以上」を基準に考えればよいでしょう。

    ■関連記事 ⇒ 【入居編】フラット35住宅ローンの借り換えを検討


    繰上返済/借換えを検討する際、借換え条件(金利・借入額・借入期間)をどう設定するかがポイントになります。

    借換えのパターンとしては下例のような「(1)金額・期間ともそのまま」 「(2)金額はそのまま、期間は短く」 「(3)金額は低く、期間は短く」あたりが多いでしょうか。  (我が家のリアル条件ではありません)

    借換え前 (金利 2.5%)      借換え後 (金利 1.5%)
    (1) 1100万円・11年間   ⇒  (1') 1100万円・11年間
    (2) 1100万円・11年間   ⇒  (2') 1100万円・10年間
    (3) 1100万円・11年間   ⇒  (3') 1000万円・10年間


    総返済額に影響するパラメーター3つ(金利・借入額・借入期間)のうち、借り手側で決められるのは借入額・借入期間の2つです。

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    ■関連記事 ⇒ 【マメ知識】住宅ローン金利・借入額・総返済額の一覧表-2

    (1)⇒(1')は、金利が変化
    金利が下がる分、総返済額と月々返済額を減らすことができます。 ただし、借換えにかかる諸費用の加算をお忘れなく。 (1100万円・11年間を2.5%⇒1.5%で借換えする場合で30万円程度)  借換えに必要な手続きの煩わしさを考えると、総返済額の低減効果と諸費用の差がさほど大きくなければ、見送るのも選択肢となるでしょう。

    ■参照サイト ⇒ 住宅ローン(借り換え)シミュレーション    三井住友銀行

    (2)⇒(2')は、金利・借入期間が変化
    金利と借入額が同じでも、借入期間を短くすれば、総返済額を(1’)より減らすことができます。 家計に余裕がない場合は除いて、月々返済額は減額せず、借入期間を短く設定する方が効果的ですね。 やはり、借換えの諸費用の加算をお忘れなく。

    (3)⇒(3')は、金利・借入期間・借入額のすべてが変化

    手元の余裕資金を、借換えの諸費用と借入額の圧縮に充て、借入期間も短縮するケースです。 一部繰上返済と借換えを同時に行うようなものなので、総返済額の低減効果が最も大きくなります。 手元資金に余裕があれば、ぜひ検討したい借換え方法ですね。

    なお、住宅ローンの返済シミュレーションにはすべて、CASIOの高精度計算サイト keisanを使用しています。 以下の記事で紹介していますので、ぜひご参照ください。

    ■関連記事 ⇒ 【入居編】元金均等住宅ローンの繰上げ返済シミュレーション計算


    住宅ローンのメンテナンス方法について、書籍を参考にするのもよいでしょう。 けもやのお勧めは「住宅ローン」賢い人はこう借りる!改訂版(高田晶子 共著)と、住宅ローンはこうして借りなさい改訂4版(深田晶恵 著)です。 以下の記事で紹介していますので、こちらも合わせてどうぞ。 

    ■関連記事 ⇒ 【マメ知識】家を建てる前に読んでほしい本(住宅ローンの正しい選び方・返し方)
               【マメ知識】インフレと住宅ローンの関係-2


    さて、我が家の場合ですが・・・ 上記(3)⇒(3')のパターンで借換えをしました。 元々は一部繰上返済を考えていましたが、繰上返済と借換えのどちらが有利か改めて計算したところ、諸費用を含めても借換えの方が有利(=総返済額が少ない)と判明したので計画変更。 

    上の例に合わせると・・・ 余裕資金130万円があって、【A:一部繰上返済】ではなく【B:(3')パターンの借換え】を行った、ということです。 ちなみに、(1')と(2')パターンの借換えもシミュレーションしていますが、元々の借入額・期間が小さいため、諸費用を加味すると低減額が相殺されてしまい、メリットは少ないと判断しました。

    【A】 130万円で、今の住宅ローン(1100万円・11年・2.5%)を期間短縮型で一部繰上返済
    【B】 諸費用30万円+自己資金100万円で、新しい住宅ローン(1000万円・10年・1.5%)に借換え
        (我が家のリアル条件ではありません)

    これでようやく、借換え/一部繰上返済のどちらにするか(ステップ0)が決まりました。 借換え先の選定方法(ステップ1)は、次回記事でご紹介します。 

    ■関連記事 ⇒ 【入居編】住宅ローンの借換え先の選定(三井住友ネットdeホーム)

    けもやのおうちの住宅ローンのおおまかな状況は、以下の記事などでご紹介しています。 合わせてご参照いただければ幸いです。 ^v^

    ■関連記事 ⇒ 【入居編】住宅ローンの借換え手続き・手順一覧表
               【マメ知識】インフレと住宅ローンの関係-まとめ



    ■借換え手続き・手順一覧表 (フラット35 → 三井住友ネットdeホーム)

    まとめ ⇒ 【入居編】住宅ローンの借換え手続き・手順一覧表(フラット35→三井住友ネットdeホーム)

    住宅ローン借換え手続き・手順一覧表小(フラット35→三井住友ネットdeホーム)



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    【入居編】住宅ローンの借換え手続き・手順一覧表(フラット35→三井住友ネットdeホーム)

     
     
    アベノミクスと住宅ローン金利動向の解説記事を予告しておりましたが、一旦置いておいて(笑)、先に住宅ローンの借換えの話をすることにします。 時間がたつと忘れてしまいますので。 ^^;

    ■関連記事 ⇒ 【マメ知識】インフレと住宅ローンの関係-まとめ


    借換え前の住宅ローンのおおまかな条件は、以下になります。 基本的な考え方は「3大出費(住宅・子ども・老後)は時期をずらす(*)」 「借金は少なく借りて早く返す(*)の2つです。 前者はお金の仕組み作り(家計の見直しと資産運用)の記事などを、後者は住宅ローン金利・借入額・総返済額の一覧表の記事などをご参照ください。

    * 住宅ローン支払終了 ⇒ 子ども大学入学・卒業 ⇒ 老後資金の準備 ⇒ 相方♂の定年退職
    * フラット35
    * 全期間固定金利 2.6%、 借入期間 20年
    * 元金均等返済方式、 ボーナス併用あり
    * 2005年8月に返済開始(2005年8月に入居)
    * 2010年1月に期間短縮型で1回目の一部繰上返済
    * 2013年1月に借換えで全額繰上返済



    元々は、2013年1月に2回目の一部繰上返済を考えていましたが、繰上返済と借換えのどちらが有利か(ステップ0)を改めて計算したところ、諸費用を含めても借換えの方が有利(=総返済額が少ない)と判明したので計画変更。 借換え先は三井住友ネットdeホームを選定(ステップ1)しました。

    ■関連記事 ⇒ 【入居編】元金均等住宅ローンの繰上げ返済シミュレーション計算
               【入居編】フラット35住宅ローンの借り換えを検討


    借換え後の住宅ローンのおおまかな条件は、以下になります。 自己資金を投入することで、借換え額を小さく&返済期間を短くしました。 たとえば、元々の住宅ローンの元本残金・残存期間が1100万円・11年だったとすると、自己資金100万円を投入して、借換え後の元本残金・残存期間を1000万円・10年にした、ということです。 (この数字は我が家のリアル条件ではありません、念のため)

    返済能力的には、借入期間は10年ではなく5年でもよかったのですが・・・ 入居10年目(2015年8月)の定期点検&有償メンテナンス(メンテナンスの実施は任意)や、車2台の買い替えなど、額の大きな出費が控えている時期のため、あえて長めにしておきました。 ネットバンキングからの一部繰上返済は月4回まで手数料無料なので、手元資金と相談しながらチョコチョコ繰上返済しつつ、出費イベント終了後にドカンと一部繰上返済 or 全額繰上返済をしたいと思います。 

    * 三井住友ネットdeホーム(借換コース)
    * 10年固定金利 1.4%、 借入期間 10年
    * 元金均等返済方式、 ボーナス併用なし
    * 2013年2月に返済開始(借換えは2013年1月)
    * ネットバンキングから期間短縮型でチョコチョコ一部繰上返済
    * 出費イベント終了後にドカンと一部繰上返済 or 全額繰上返済



    フラット35 → 三井住友ネットdeホームの借換え手続き・手順一覧表を以下に掲載します。 事前審査(ステップ2)本審査(ステップ3)本契約(ステップ4)全額繰上返済の手続き(ステップ5)行政書士との調整(ステップ6)、はそれぞれ1週間程度かかりました。(5と6は同時進行)  借換え当日(ステップ7)は、特にすることはありません。 申込~借換え実行まで、トータルで1か月ほど。 関係書類が後日郵送(ステップ8)されてきて完了です。 あとは粛々とローンを返済するだけ。

    「二度とやりたくない」というのが素直な感想ですが(笑)、ご興味のある方も多いと思いますので、記憶と記録を引っ張り出しながら、手続きの詳細を書き記していくことにします。 順に書いていきますので、少々お待ちくださいね。 (リンクは当該記事の公開後に有効化)

    まとめ ⇒ 【入居編】住宅ローンの借換え手続き・手順一覧表(フラット35→三井住友ネットdeホーム)
             ≪ステップ0≫ ⇒ 借換え/一部繰上返済、どちらが有利?
             ≪ステップ1≫ ⇒ 借換え先の選定(三井住友ネットdeホーム)
             ≪ステップ2≫ ⇒ 借換えの事前申込・結果連絡(三井住友ネットdeホーム)
             ≪ステップ3≫ ⇒ 借換えの本申込・結果連絡(三井住友ネットdeホーム)
             ≪ステップ4≫ ⇒ 借換えの本契約(三井住友ネットdeホーム)
             ≪ステップ5≫ ⇒ 全額繰上返済の手続き(フラット35)
             ≪ステップ6≫ ⇒ 借換えの手続き(司法書士)
             ≪ステップ7・8≫ ⇒ 借換えと全額繰上返済(フラット35→三井住友ネットdeホーム)



    ■借換え手続き・手順一覧表 (フラット35 → 三井住友ネットdeホーム)

    大きな表はこちら ⇒ 住宅ローン借換え手続き・手順一覧表(フラット35→三井住友ネットdeホーム)

    住宅ローン借換え手続き・手順一覧表小(フラット35→三井住友ネットdeホーム)




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    ★家づくりを始めた段階であれば ・・・ 「住宅ローン」賢い人はこう借りる!   高田晶子ほか
    ★経済学の入門書として ・・・ 日本人がグローバル資本主義を生き抜くための経済学入門 藤沢数希
    ★為替の教科書として ・・・ 弱い日本の強い円   佐々木融



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    【マメ知識】インフレと住宅ローンの関係-まとめ

     
     
    インフレと住宅ローンの関係」についてツラツラ書き散らかしていましたが、記事量が増えすぎて自分でもどこに何を書いたか分からなくなってきたので(笑)、ここらで一度まとめておきます。



    ■関連記事 ⇒ 【マメ知識】インフレと住宅ローンの関係-1

    マイルドインフレが継続すると仮定して、貨幣の実質価値を計算し、一覧表を作りました。 元本(100万円・500万円・1000万円)が、毎年1%・2%・3%ずつ増えていく/減っていく場合を例に挙げています。 増える方は生活費、減る方はタンス預金として見ると・・・ インフレって怖いでしょ、というお話をしました。



    ■関連記事 ⇒ 【マメ知識】インフレと住宅ローンの関係-2

    そもそも世の中には「自分でコントロールできること/できないこと」があります。 将来の景気・金融・財政の動向は、自分でコントロールできないことの最たる例で、「コントロールできないことは厳しい方に想定しておく」方が無難ではないか、というお話をしました。 



    ■関連記事 ⇒ 【マメ知識】インフレと住宅ローンの関係-3

    住宅ローンの固定金利と変動金利はそれぞれ長期金利と短期金利に連動するため、金利上昇局面では「長期金利 ⇒ 住宅ローン・固定金利 ⇒ 短期金利 ⇒ 住宅ローン・変動金利」の順に上昇すると予想されます。 従って、変動金利が上がる頃には固定金利はとっくに上がっており、「変動が上がってきたら、固定に借り換えればいい」というアドバイスは妄言に近いと断じました。

    変動金利の住宅ローンはそれ自体が複雑な金融商品で、「未払い利息のため、総返済額がいくらになるか分からない、先の読めない怖さ」もあります。 「固定型が将来の金利上昇リスクを避ける保険とするならば、変動型は金利リスクを取る博打」ともいえるでしょう。

    けもやは原則変動金利否定派ですが、「ファイナンシャルリテラシーが高く、手元資金が潤沢な人にとっては選択肢になる」と考えます。 これらを踏まえて、「友人から住宅ローンのアドバイスを求められた場合」と「けもや自身が住宅ローンを借りる場合」についての回答を載せています。



    ■関連記事 ⇒ 【マメ知識】住宅ローン金利・借入額・総返済額の一覧表-1
              【マメ知識】住宅ローン金利・借入額・総返済額の一覧表-2


    借入額(1000万円~4000万円) ・ 借入期間(10年~40年) ・ 金利(1.5%~5.0%)を変数として、7×8=計56パターンの総返済額を計算し、一覧表を作りました。 共通条件は、全期間固定金利 ・ 元利均等返済方式 ・ ボーナス加算返済なしです。 

    利子の支払いの多寡を、総返済額/元本で示しました。 影響因子は「金利・借入額・借入期間」の3つで、これらが大きくなるほど倍率も大きく=利子支払額も大きくなります。 月返済額の差はそれほど大きくないため、利息の影響を軽視しがちです。 月返済額ではなく、利息も含めた総返済額で考えるクセをつけてください、というお話をしました。 



    ■要するに・・・

    ほとんどすべての方にとって、「インフレバイアスがある状況では、変動金利ではなく固定金利で借りる方が無難」とけもやは考えます。 「変動金利は、住宅ローンで博打をすることになりかねない」からです。

    現状、インフレによる金利上昇懸念に加え、消費税の増税も予定されており、住宅取得を考えていらっしゃる方は、早めにアクションを起こされる方がよいかもしれません。 ただし、誰でもというわけではなく、「自己資金(頭金)が十分にある方」に限ります。 

    住宅ローンを借りて家を建てることは、借金をしてレバレッジをかけて不動産(土地・建物)に投資することと同義だからです。 頭金が少ない=レバレッジが高いということ。 家づくりが「投資」になるか「投機」になるかは、資金計画次第でしょう。 よ~く考えよ~、お金は大事だよ~♪(笑)

    ■関連記事 ⇒ 【マメ知識】家を建てる前に読んでほしい本(金融リテラシーを高める)
               【マメ知識】お金の仕組み作り(家計の見直しと資産運用)


    では現在の金利動向(2013年2月上旬時点)はというと・・・ 次回に続きます。 すみません~。

    ■関連記事 ⇒ 【マメ知識】アベノミクスと住宅ローン金利動向(2013年2月上旬)




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    ★家づくりを始めた段階であれば ・・・ 「住宅ローン」賢い人はこう借りる!   高田晶子ほか
    ★経済学の入門書として ・・・ 日本人がグローバル資本主義を生き抜くための経済学入門 藤沢数希
    ★為替の教科書として ・・・ 弱い日本の強い円   佐々木融



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