【入居編】住宅ローンの借換え/一部繰上返済、どちらが有利?

     
    住宅ローンのメンテナンス方法には、繰上返済借換えの2つがあります。 そのどちらを選択するかは・・・

    借換えの目安とされる「金利差1%以上、残り期間10年以上、残高1,000万円以上」を基準に考えればよいでしょう。

    ■関連記事 ⇒ 【入居編】フラット35住宅ローンの借り換えを検討


    繰上返済/借換えを検討する際、借換え条件(金利・借入額・借入期間)をどう設定するかがポイントになります。

    借換えのパターンとしては下例のような「(1)金額・期間ともそのまま」 「(2)金額はそのまま、期間は短く」 「(3)金額は低く、期間は短く」あたりが多いでしょうか。  (我が家のリアル条件ではありません)

    借換え前 (金利 2.5%)      借換え後 (金利 1.5%)
    (1) 1100万円・11年間   ⇒  (1') 1100万円・11年間
    (2) 1100万円・11年間   ⇒  (2') 1100万円・10年間
    (3) 1100万円・11年間   ⇒  (3') 1000万円・10年間


    総返済額に影響するパラメーター3つ(金利・借入額・借入期間)のうち、借り手側で決められるのは借入額・借入期間の2つです。

    【送料無料】住宅ローンはこうして借りなさい改訂4版 [ 深田晶恵 ]

    住宅ローンはこうして借りなさい改訂4版
    価格:1,470円(税・送料込)

    ■関連記事 ⇒ 【マメ知識】住宅ローン金利・借入額・総返済額の一覧表-2

    (1)⇒(1')は、金利が変化
    金利が下がる分、総返済額と月々返済額を減らすことができます。 ただし、借換えにかかる諸費用の加算をお忘れなく。 (1100万円・11年間を2.5%⇒1.5%で借換えする場合で30万円程度)  借換えに必要な手続きの煩わしさを考えると、総返済額の低減効果と諸費用の差がさほど大きくなければ、見送るのも選択肢となるでしょう。

    ■参照サイト ⇒ 住宅ローン(借り換え)シミュレーション    三井住友銀行

    (2)⇒(2')は、金利・借入期間が変化
    金利と借入額が同じでも、借入期間を短くすれば、総返済額を(1’)より減らすことができます。 家計に余裕がない場合は除いて、月々返済額は減額せず、借入期間を短く設定する方が効果的ですね。 やはり、借換えの諸費用の加算をお忘れなく。

    (3)⇒(3')は、金利・借入期間・借入額のすべてが変化

    手元の余裕資金を、借換えの諸費用と借入額の圧縮に充て、借入期間も短縮するケースです。 一部繰上返済と借換えを同時に行うようなものなので、総返済額の低減効果が最も大きくなります。 手元資金に余裕があれば、ぜひ検討したい借換え方法ですね。

    なお、住宅ローンの返済シミュレーションにはすべて、CASIOの高精度計算サイト keisanを使用しています。 以下の記事で紹介していますので、ぜひご参照ください。

    ■関連記事 ⇒ 【入居編】元金均等住宅ローンの繰上げ返済シミュレーション計算


    住宅ローンのメンテナンス方法について、書籍を参考にするのもよいでしょう。 けもやのお勧めは「住宅ローン」賢い人はこう借りる!改訂版(高田晶子 共著)と、住宅ローンはこうして借りなさい改訂4版(深田晶恵 著)です。 以下の記事で紹介していますので、こちらも合わせてどうぞ。 

    ■関連記事 ⇒ 【マメ知識】家を建てる前に読んでほしい本(住宅ローンの正しい選び方・返し方)
               【マメ知識】インフレと住宅ローンの関係-2


    さて、我が家の場合ですが・・・ 上記(3)⇒(3')のパターンで借換えをしました。 元々は一部繰上返済を考えていましたが、繰上返済と借換えのどちらが有利か改めて計算したところ、諸費用を含めても借換えの方が有利(=総返済額が少ない)と判明したので計画変更。 

    上の例に合わせると・・・ 余裕資金130万円があって、【A:一部繰上返済】ではなく【B:(3')パターンの借換え】を行った、ということです。 ちなみに、(1')と(2')パターンの借換えもシミュレーションしていますが、元々の借入額・期間が小さいため、諸費用を加味すると低減額が相殺されてしまい、メリットは少ないと判断しました。

    【A】 130万円で、今の住宅ローン(1100万円・11年・2.5%)を期間短縮型で一部繰上返済
    【B】 諸費用30万円+自己資金100万円で、新しい住宅ローン(1000万円・10年・1.5%)に借換え
        (我が家のリアル条件ではありません)

    これでようやく、借換え/一部繰上返済のどちらにするか(ステップ0)が決まりました。 借換え先の選定方法(ステップ1)は、次回記事でご紹介します。 

    ■関連記事 ⇒ 【入居編】住宅ローンの借換え先の選定(三井住友ネットdeホーム)

    けもやのおうちの住宅ローンのおおまかな状況は、以下の記事などでご紹介しています。 合わせてご参照いただければ幸いです。 ^v^

    ■関連記事 ⇒ 【入居編】住宅ローンの借換え手続き・手順一覧表
               【マメ知識】インフレと住宅ローンの関係-まとめ



    ■借換え手続き・手順一覧表 (フラット35 → 三井住友ネットdeホーム)

    まとめ ⇒ 【入居編】住宅ローンの借換え手続き・手順一覧表(フラット35→三井住友ネットdeホーム)

    住宅ローン借換え手続き・手順一覧表小(フラット35→三井住友ネットdeホーム)



    関連記事
    新館 HOME目次/サイトマップWEB内覧会旧館 HOME
    J・URBAN 建築日記集J・URBAN 合同WEB内覧会WORLD DESIGN 建築日記集
    にほんブログ村 住まいブログ 一戸建 住友不動産へ 住友不動産ブログランキング FC2ブログランキング

    コメント

    コメントの投稿

    トラックバック


    この記事にトラックバックする(FC2ブログユーザー)

    上記広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。新しい記事を書くことで広告を消せます。